[조세일보 '26.07.28자]
부동산정책의 목표는 주택가격을 무조건 떨어뜨리거나 상승을 완전히 차단하는 데 있지 않다. 주택가격이 물가와 국민소득의 흐름에서 지나치게 이탈하지 않도록 공급·금융·조세정책을 일관되게 운용하여 시장 충격을 최소화하는 것이 본래 역할이다. 가격이 오른다는 이유만으로 세금과 대출규제를 급격히 강화하면 일시적으로 거래를 위축시킬 수는 있지만, 공급 부족이라는 근본 문제가 해결되지 않는 한 가격안정 효과는 오래 지속되기 어렵다. 오히려 거래절벽과 지역 간 가격 격차를 심화시키고 실수요자의 주택구입을 어렵게 할 수 있다.

장기적으로 전국 평균 주택가격은 일반물가상승률보다 조금 높되, 가계의 명목소득 증가율을 지속적으로 크게 초과하지 않는 수준으로 상승하는 것이 바람직하다. 주택은 건축자재비와 인건비가 반영되는 실물자산이고, 토지는 공급이 제한되어 일반 소비재와 같은 가격 흐름을 보이기 어렵다. 특히 인구와 경제활동이 수도권에 집중된 우리나라에서는 선호지역의 토지 희소성이 주택가격에 반영될 수밖에 없다.

통화량이 증가하고 물가가 오르면 화폐의 구매력은 하락한다. 따라서 부동산가격 상승의 상당 부분은 부동산의 실질가치가 높아졌다기보다 화폐가치가 하락한 결과로 볼 수 있다. 부동산이 금이나 우량주식 등과 함께 인플레이션 위험을 회피하는 자산으로 인식되는 이유도 여기에 있다.

물론 모든 부동산이 같은 폭으로 상승하는 것은 아니다. 주택의 종류, 입지, 교통, 교육환경, 인구구조와 지역경제에 따라 가격 흐름은 달라진다. 인구와 수요가 감소하는 지역의 주택은 물가가 올라도 가격이 하락할 수 있다. 반면 서울과 수도권 선호지역은 공급이 제한되어 전국 평균보다 높은 상승률을 보일 가능성이 크다. 따라서 정부는 단순히 가격이 올랐는지가 아니라, 가격상승이 소득·물가·임대료·공급 여건에서 얼마나 이탈했는지와 금융시스템의 위험이 커지고 있는지를 종합적으로 판단해야 한다.

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※ 본 기고문은 필자의 개인 의견으로 (사)한국조세정책학회의 공식적인 의견과는 다를 수 있습니다.